這就是:把容積率做到極限的那個(gè)簡單公式！

2017.12.01

一：對(duì)容積率的極限計(jì)算

對(duì)于一塊方正的地塊，只考慮南北向，當(dāng)住宅呈現(xiàn)如左圖的排列時(shí)容積率達(dá)到最大（用足南北向長度且正好滿足日照間距）

此時(shí)，該地塊的容積率計(jì)算公式：

假定地塊內(nèi)部各樓座層數(shù)一致

二：影響i的因素分析

增大 n

增加層數(shù)。增加容積率最直接的方法就是增加建筑層數(shù)，后面我們會(huì)研究兩者之間的關(guān)系。

減少 r

降低日照系數(shù)。這是容積率地域差異的根本原因，相同的地塊，南方城市可以實(shí)現(xiàn)更高的開發(fā)強(qiáng)度；對(duì)于一個(gè)城市而言，r是定值，這時(shí)可以通過旋轉(zhuǎn)樓體、增加塔樓的方式折減r,進(jìn)而提高容積率。

減少 h

壓縮層高。通過壓縮層高來降低總樓高；通過住宅頂層北退臺(tái)也可以達(dá)到降低有效遮擋高度的效果，從而提高容積率。

增大 b

增大進(jìn)深。北方地區(qū)受節(jié)能因素制約，進(jìn)深過大會(huì)影響住宅舒適度，南方地區(qū)靈活性更大，可以通過豐富形體變化、設(shè)置天井等方式增加建筑的進(jìn)深。

3：提高容積率的常用手段

旋轉(zhuǎn)建筑，日照系數(shù)得到折減

▲不同方位間距折減系數(shù)（表中方位為正南向偏東、偏西的方位角）

▲以北京地區(qū)為例，板樓r取1.6，塔樓r可以取1.1~1.2。

4.研究層數(shù)與容積率的對(duì)應(yīng)關(guān)系

對(duì)于一個(gè)確定的項(xiàng)目，r為定值，h與b可變范圍有限。以某北方城市為例，r=1.5，h取3m，b取13m，則——

可以看出，對(duì)于北方城市的板樓住區(qū)：

當(dāng)n較小時(shí)，n的改變對(duì)i的影響較大；當(dāng)n較大時(shí)，n的改變對(duì)i的影響較?。划?dāng)n趨近于無窮大時(shí)，i趨近于極限2.9。

亦可以看到，高層物業(yè)對(duì)容積率不敏感，低層物業(yè)對(duì)容積率較敏感。

通常情況下項(xiàng)目容積率都一定低于我們的極限計(jì)算公式，降低容積率的影響因素包括：

?地塊退線要求（硬性）

建筑范圍控制線通常還要退建筑紅線

?住宅間距要求（硬性）

符合基本的建筑長度限制；留出消防通道、衛(wèi)生間距等空間

?社區(qū)公共空間（彈性）

雖然對(duì)提升容積率沒有貢獻(xiàn)，但與社區(qū)外部空間舒適度直接相關(guān)，低密度物業(yè)尤其突出

?地塊條件限制（彈性）

地塊不規(guī)則，或受地質(zhì)、地形條件限制，影響地快利用效率

那么現(xiàn)實(shí)中為什么有些項(xiàng)目的容積率可以超過2.9很多呢？

?東、西向住宅的大量出現(xiàn)

?高層塔樓大量出現(xiàn)

?項(xiàng)目中有商業(yè)、辦公、公寓等其他非住宅性質(zhì)的物業(yè)出現(xiàn)

?地塊較小，比如一、兩棟樓的項(xiàng)目，利用地塊北邊界實(shí)現(xiàn)層數(shù)突破

5.總結(jié)：住宅設(shè)計(jì)中的節(jié)地（提高容積率）措施

?增加層數(shù)（增加n，超過8層后，容積率提升不明顯）

?降低層高（減少h)

?北退臺(tái)或斜屋面（減少h）

?加大進(jìn)深（增加b)

?適當(dāng)布置東西向住宅，讓房屋日照間距用地有部分重疊；

?適當(dāng)布置高層塔式住宅；

?建筑旋轉(zhuǎn)適當(dāng)偏角，折減日照系數(shù)；

?在城市道路南側(cè)布置高層，把日照間距用地納入道路用地；

?合理確定住宅排數(shù)和高度，用足地塊南北向長度。

6.產(chǎn)品形式與容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系經(jīng)驗(yàn)取值

7.容積率與社區(qū)意向的實(shí)戰(zhàn)案例

案例：項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)

?地塊現(xiàn)狀：地塊呈較規(guī)則的四邊形，地勢比較平坦

根據(jù)項(xiàng)目容積率和占地規(guī)模，通?？赡艹霈F(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式

根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過項(xiàng)目研究可以看到在容積率不大于2.5的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種：

研究內(nèi)容一：產(chǎn)品比例構(gòu)成與社區(qū)空間性質(zhì)的規(guī)律

典型案例產(chǎn)品比例指標(biāo)列表

容積率在1.1以下的項(xiàng)目，高層占地比例較低，整體社區(qū)低密度居住氛圍強(qiáng)烈，高層起到點(diǎn)綴、陪襯的作用

容積率在1.1—1.5的項(xiàng)目，高層占地比例約為三成，整體社區(qū)空間低密度物業(yè)與高層物業(yè)各成氣候，壁壘分明

容積率超過1.5的項(xiàng)目，高層占地比例接近一半，高層物業(yè)對(duì)社區(qū)整體空間的控制作用明顯增強(qiáng)，低密度氛圍僅限局部

更多案例顯示，當(dāng)容積率在1.5—2.5區(qū)間時(shí)，社區(qū)的整體空間感覺不會(huì)有質(zhì)的變化，呈現(xiàn)“高低混搭”的空間意向

當(dāng)降低容積率時(shí)，企業(yè)經(jīng)營收益出現(xiàn)下降，同時(shí)并未給社區(qū)整體居住環(huán)境帶來顯著提升，因此建議不降低容積率

隨著容積率的上升，高層建面比例迅速上升，上升速率要遠(yuǎn)大于其占地比

容積率與高層建筑指標(biāo)變化圖

當(dāng)容積率上升至1.4時(shí)，高層建面比迅速上升至70%左右,隨著容積率繼續(xù)上升，高層建面比在70-80%間緩慢變化

高層占地比則隨著容積率的增加，勻速上升

通過案例研究，確定產(chǎn)品比例構(gòu)成與社區(qū)空間性質(zhì)規(guī)律的結(jié)論

?當(dāng)容積率在1.5-2.5之間移動(dòng)時(shí)，社區(qū)空間感受不會(huì)有明顯改變

?通過經(jīng)濟(jì)測算可知，在長沙市場中，項(xiàng)目總利潤額與容積率呈線性關(guān)系變化，本項(xiàng)目容積率在2.5時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高利潤

研究內(nèi)容二：社區(qū)整體規(guī)劃與產(chǎn)品布局規(guī)律

通過案例研究，可以發(fā)現(xiàn)“高低混搭”的中密度社區(qū)整體規(guī)劃布局存在以下規(guī)律：

1、高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，對(duì)低密度物業(yè)環(huán)境提供支持

2、高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間

3、集約利用土地，形成集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異，提升社區(qū)空間質(zhì)量

4、在以上三條的基礎(chǔ)上，社區(qū)規(guī)劃還往往追求較強(qiáng)的“形式感”，形成富有特色的社區(qū)形象，產(chǎn)生市場沖擊力

高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性

高層成為低密度組團(tuán)的外部屏障，并且能夠形成連續(xù)的展示面

高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間

不同物業(yè)形式各自形成完整的組團(tuán)，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化

集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異

景觀水系自然地將高層與聯(lián)排居住區(qū)分開，廊橋設(shè)計(jì)既豐富了景觀，又建立了聯(lián)系

“形式感”的規(guī)劃給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊和空間體驗(yàn)

強(qiáng)化社區(qū)規(guī)劃“形式感”的常見手段：

A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比

B、經(jīng)營“軸線”

C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果

D、單元復(fù)制/ 母題重復(fù)

E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)

F、超大尺度的空間元素（如建筑、水面等）